Sposób opodatkowania podatkiem VAT zbycia nieruchomości zabudowanej stanowi jeden z bardziej skomplikowanych problemów podatkowych, dlatego podatnicy planujący takie transakcje powinni bardzo dokładnie przeanalizować swoją sytuację pod kątem przepisów ustawy o VAT.
Na wstępie trzeba zaznaczyć, że opodatkowanie zbycia nieruchomości zabudowanej, w myśl przepisów podatkowych będzie stanowić dostawę towarów, która co do zasady będzie opodatkowana. Co istotne jednak, ustawodawca wprowadza szereg przepisów, które stanowią o zwolnieniu niektórych transakcji z opodatkowania podatkiem VAT. W zakresie dostawy nieruchomości zabudowanych przewidziano dwie niezależne podstawy do zwolnienia z opodatkowania.
Po pierwsze, dostawa nieruchomości zabudowanej może podlegać zwolnieniu, jeśli transakcja będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Niezwykle istotne jest, iż pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, jest terminem zdefiniowanym w ustawie o VAT a zatem nie może być rozumiane w sposób potoczny. Bardzo często, podatnicy nie zdają sobie sprawy, iż nabyta przez nich nieruchomość, którą następnie wykorzystywali dla własnych celów, mogła nie zostać zasiedlona w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
W rozumieniu ustawowym, pierwsze zasiedlenie oznacza oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Aby doszło do pierwszego zasiedlenia nie jest konieczna sprzedaż (przeniesienie własności nieruchomości). Organy podatkowe, akceptują stanowisko, zgodnie z którym czynnością, która stanowić będzie pierwsze zasiedlenie może być np. najem całej nieruchomości, jeśli najem ten podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.
Drugą podstawą do zwolnienia z opodatkowania dostawy zabudowanej nieruchomości jest dostawa, która nie podlega zwolnieniu opisanemu powyżej, jeżeli w stosunku do budynków, budowli lub ich części znajdujących się na nieruchomości nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dodatkowym wymogiem jest, aby dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku od których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (a jeżeli poniósł takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów).
Równocześnie, jeśli wydatki na ulepszenie przekraczały 30% wartości początkowej, ale obiekty te były wykorzystywane w działalności w stanie ulepszonym przez okres dłuższy niż 5 lat, wówczas fakt dokonania ulepszeń nie wpływa na zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT.
Należy mieć dodatkowo na względzie, iż zwolnienie transakcji z opodatkowania podatkiem VAT będzie automatycznie wiązać się z koniecznością opodatkowania takiej sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%. Jeżeli zatem transakcji dokonują podmioty prowadzące działalność gospodarczą, wówczas bardziej dogodnym rozwiązaniem z punktu widzenia nabywcy może okazać się opodatkowanie transakcji podatkiem VAT, a nie podatkiem PCC. Nabywca będzie mógł bowiem, co do zasady, obniżyć podatek VAT należny o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia zabudowanej nieruchomości.
Ustawodawca umożliwił opcjonalne zrezygnowanie ze zwolnienia w podatku VAT. Co jednak bardzo istotne, możliwość taka dotyczy jedynie zwolnienia dokonywanego w ramach pierwszego zasiedlenia lub 2 lata przed pierwszym zasiedleniem. W przypadku rezygnacji z takiego zwolnienia, transakcja taka będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, co do zasady, według stawki podstawowej (i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC).
Jeżeli jednak transakcja nie będzie zwolniona na podstawie pierwszego zasiedlenia a będzie zwolniona na podstawie drugiego opisanego zwolnienia, wówczas transakcja taka obligatoryjnie będzie podlegać zwolnieniu z VAT i, co do zasady, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC.
Powyższe rozważania dotyczą modelowej transakcji zbycia zabudowanej nieruchomości. W praktyce należy bardzo dokładnie zbadać stan faktyczny. W szczególności należy ustalić, czy doszło do pierwszego zasiedlenia (np. czy wynajmowana była cała nieruchomość czy też jej część), czy i kto dokonywał nakładów inwestycyjnych na nieruchomość oraz czy nabywca obiektywnie nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego.
Z doświadczenia wiemy, że niejednokrotnie stan faktyczny dotyczący sprzedawanej nieruchomości jest bardzo skomplikowany, co dodatkowo utrudnia jasne i precyzyjne określenie sposobu opodatkowania planowanej transakcji. W takich przypadkach, z uwagi na potencjalnie wysokie kwoty podatku (wysoka wartość samej transakcji), podatnik dla pełnego bezpieczeństwa powinien wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego celem potwierdzenia sposobu opodatkowania transakcji.