Zgodnie z zapisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „PIT”), sprzedaż nieruchomości niesie ze sobą obowiązek zapłaty podatku w wysokości 19% od uzyskanego przychodu.
Przychód należy rozumieć jako cenę sprzedaży nieruchomości pomniejszoną o koszty uzyskania przychodu, czyli cenę kupna i od tak obliczonej podstawy opodatkowania należy naliczyć podatek.
Niemniej jednak, ustawa o PIT przewiduje możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej, wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, która zwalnia podatnika od konieczności zapłaty podatku, pod warunkiem, iż pieniądze, które otrzyma z tytułu zbycia nieruchomości przeznaczy w ciągu dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, na własne cele mieszkaniowe.
W związku ze wzrostem sprzedaży mieszkań w ostatnim czasie, coraz częściej pojawiają się z spory z fiskusem dotyczące możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej w przypadku zawarcia przez podatnika umowy deweloperskiej.
Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej jako: „Ustawa deweloperska”) umowa deweloperska to porozumienie, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa o ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Organy podatkowe odmawiają przyznania ulgi mieszkaniowej na podstawie zawarcia umowy deweloperskiej i tłumaczy to koniecznością wstrzymania się do momentu ostatecznego przeniesienia własności. Takie same zastrzeżenia organy podatkowe mają wobec innych, nieostatecznych umów z deweloperami, np. umowy przedwstępnej która nie będzie spełniać warunków umowy deweloperskiej z art. 3 pkt 5 Ustawy deweloperskiej.
Przykładem odmowy zastosowania ulgi mieszkaniowej jest sprawa z 2014 r., gdzie w drodze darowizny, mężczyźnie zostało przyznane mieszkanie. Przedmiotowa darowizna została przez niego od razu sprzedana za około 130 tysięcy złotych, a organ zobowiązał go do zapłaty 19% podatku od tej sprzedaży. Wówczas podatnik powołał się na umowę deweloperską, którą zawarł w 2015 r., wpłacając jednocześnie całą kwotę ze sprzedaży na zakup nowego mieszkania. Ostateczna umowa przenosząca własność ma zostać przez niego podpisana z końcem tego roku.
Pomimo chęci skorzystania przez podatnika z ulgi podatkowej, nie uniknął on obowiązku zapłaty 19% podatku, gdyż fiskus uznał, iż umowa deweloperska nie jest wystarczająca, ale warunkiem koniecznym do skorzystania z ulgi jest przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe, czyli np. zakup nowego mieszkania, w terminie dwóch lat od dokonania zbycia. W opisywanej sytuacji podatnik sprzedał mieszkanie w roku 2014, a akt notarialny ma zostać podpisany pod koniec 2017 r., co nie spełnia wymaganego okresu dwóch lat, które uprawniałoby go do skorzystania z ulgi.
Orzecznictwo sądów w powyższym zakresie jest niejasne, a sprawy skargi na interpretacje są rozstrzygane zarówno na korzyść organu, który ją wydał, jak również na korzyść podatnika. Dla przykładu w wyroku z marca 2017 r. (I SA/Gd 1549/16) WSA w Gdańsku uznał, że podatnik nie ma prawa do ulgi, natomiast w innym wyroku ten sam sąd za prawidłowe uznał stanowisko podatnika (I SA/Gd 856/16). Zdaniem WSA, zapisy ustawy o PIT nakazują, aby środki ze sprzedaży były przeznaczone na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie aby w tym terminie nastąpiło kupno, np. mieszkania.